تخصیص ریسک اصلاح آتی بین فروشنده و خریدار چگونه انجام می‌شود؟

پاسخ کوتاه: «اصلاح آتی» یعنی احتمال انجام طرح‌های آتی شهرداری/دولت (مانند تعریض معبر، عقب‌نشینی، تغییر کاربری، اجرای طرح‌های موضعی/موضعی-موضعی) که می‌تواند به ملک شما اصابت کند. از نظر حقوقی، ریسک این اصلاحات در اصل تابع توافق صریح طرفین در مبایعه‌نامه است؛ در صورت سکوت، معیار علم و اعلام وضعیت ملک، لزوم تسلیم مبیع مطابق اوصاف مورد توافق، و قواعد تدلیس/عیب و ضمان درک، تعیین‌کننده‌اند. بهترین راه، درج شرط صریح «تخصیص ریسک اصلاح آتی» در قرارداد و اخذ استعلام‌های رسمی قبل از معامله است. 1) معنای اصلاح آتی - منظور از «اصلاح آتی» معمولاً اجرای طرح‌های مصوب شهری/عمومی در آینده است که ممکن است منجر به: - کاهش مساحت مفید (عقب‌نشینی برای طرح تعریض معبر) - محدودیت ساخت‌وساز (ضوابط طرح تفصیلی جدید) - تملک قهری تمام/بخشی از ملک با پرداخت بهای قانونی - مبانی حقوقی: قانون نوسازی و عمران شهری 1347، قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها 1367 و آیین‌نامه‌ها، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت 1358، قوانین شهرداری و طرح‌های جامع/تفصیلی. 2) اصل کلی در تخصیص ریسک بین فروشنده و خریدار - اصل حاکم، آزادی قراردادها و لزوم وفای به عهد است (ماده 10 و 219 قانون مدنی). بنابراین طرفین می‌توانند به صراحت توافق کنند که: - الف) کلیه تبعات اصلاحات و طرح‌های احتمالی آتی پس از تاریخ معامله به عهده خریدار باشد؛ یا -