چگونه ریسک‌ها و هزینه‌ها به‌درستی تخصیص یابد؟

راهنمای عملی نگارش مبایعه‌نامه با تمرکز بر حفظ منافع فروشنده و تخصیص صحیح ریسک‌ها و هزینه‌ها نکته مقدماتی: مبایعه‌نامه عادی، اگر صحیح تنظیم شود و شرایط ماده 190 قانون مدنی (قصد، رضا، اهلیت، معین بودن مورد معامله و مشروعیت جهت) را داشته باشد، لازم‌الاجراست. اما برای حفظ منافع فروشنده، باید به‌طور خاص شرایط فسخ، ضمانت اجراها، تخصیص ریسک و هزینه‌ها و مدارک تکمیلی را دقیق تنظیم کنید. در ادامه، بندهای کلیدی و نکات حقوقی و اجرایی با رفرنس‌های لازم آمده است. 1) احراز مالکیت و اختیارات فروشنده - مدارک: اصل سند رسمی مالکیت، استعلام ثبتی به‌روز (تک برگ)، مفاصاحساب شهرداری/دارایی در صورت نیاز، گواهی پایان کار/عدم خلاف (برای املاک شهری)، استعلام وضعیت در رهن/توقیف. - درج تعهد خریدار مبنی بر اطلاع کامل از وضعیت ثبتی و اوصاف مورد معامله و سلب ادعای بعدی نسبت به عیوب اعلام‌شده. - استناد: مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت (اعتبار ثبت رسمی)، ماده 362 ق.م (آثار بیع). 2) توصیف دقیق مبیع و اوصاف - ذکر پلاک ثبتی، بخش، مساحت دقیق بر اساس سند و صورت‌مجلس تفکیکی، شماره واحد/انبار/پارکینگ، قسمت‌های مشاع و انحصاری. - قید وضعیت تصرف، مستأجر داشتن یا نداشتن، وجود حق ارتفاق/انتفاع، بدهی‌های معوق. - درج شرط «اسقاط کافه خیارات به‌جز خیار تدلیس و تخلف از وصف» به نفع فروشنده. استناد: مواد 396 و 438 و 439 ق.م. 3) ثمن، شیوه پرداخت و تضمین‌ها - پیش‌پرداخت محدود و وابسته به تحویل مدارک: مثلاً 10-20 درصد پس از رؤیت اصل سند و ارائه استعلام ثبتی. - پرداخت‌های مرحله‌ای مشروط: هر قسط منوط به تحقق شرط مشخص (مثل ارائه مفاصاحساب‌ها، گواهی عدم بدهی‌ها، تخلیه و تحویل ید، ارائه پایان کار/تفکیکی). - اخذ تضمین از خریدار برای اقساط: چک/سفته با ظهرنویسی معتبر یا ضمانت‌نامه بانکی. - درج وجه التزام تأخیر در پرداخت: مثلاً روزانه/ماهیانه درصد معین از مانده ثمن بدون نیاز