افراز، تفکیک و افراز ثبتی چه تفاوتی با هم دارند؟

پاسخ به‌صورت کاربردی و مستند به قوانین ایران: 1) تعاریف و تفاوت‌ها - تفکیک: تقسیم یک ملک به قطعات کوچک‌تر بدون توجه به تعداد مالکان. ممکن است ملک مفروز (تک‌مالک) یا مشاع باشد؛ اما تفکیک صرفاً یک عملیات فنی-اداری برای ایجاد پلاک‌های جدید است و به‌خودیِ‌خود موجب پایان شراکت و تعیین سهم مشاعی هر شریک در قطعه خاص نمی‌شود. مرجع: اداره ثبت اسناد و املاک (آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌های ثبتی). نتیجه تفکیک، صدور اسناد یا صورت‌مجلس تفکیکی برای قطعات پیشنهادی است. - افراز (ماهوی/قضایی یا ثبتی): جداسازی سهم مشاعی شرکا از ملک مشترک به‌نحوی‌که هر شریک مالک قطعه مستقل خود شود و حالت اشاعه از بین برود. افراز ماهیتاً پایان‌دهنده‌ی شراکت است. اگر ملک قابلیت تقسیم داشته باشد، افراز انجام می‌شود؛ و اگر غیرقابل افراز باشد، دستور فروش صادر می‌گردد. مرجع صالح بسته به وضعیت ثبتی ملک متفاوت است: - افراز ثبتی: وقتی ملک دارای سابقه ثبتی و سند مالکیت رسمی برای همه شرکا باشد و جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، اصل بر صلاحیت اداره ثبت است. مستند: ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و ماده 2 آیین‌نامه اجرایی 1358. - افراز قضایی: در مواردی که اداره ثبت صالح نباشد (مثلاً ملک ثبت نشده، جریان ثبتی خاتمه نیافته، یا ا