چگونه بدهی‌های معوق ملک پیش از انتقال شناسایی می‌شود؟

پاسخ به‌صورت عملیاتی و با اتکا به قوانین ایران 1) مبنای حقوقی انتقال و وضعیت دیون ملک - طبق مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت و ماده 1305 قانون مدنی، مالکیت رسمی با تنظیم سند قطعی در دفترخانه منتقل می‌شود. تعهدات و حقوق تبعی که بر عین ملک مستقر است (مثل رهن، حق ارتفاق، بازداشت ثبتی)، اگر پیش‌تر به‌صورت رسمی یا در دفتر املاک ثبت شده باشد، به برنده مزایده قابل تسری است مگر اینکه در فرآیند مزایده آزادسازی یا انتقال بدون قید تصریح شده باشد. - اگر مزایده از طریق اجرای ثبت یا اجرای احکام دادگستری انجام شده باشد، رعایت تشریفات آگهی و مزایده و وضعیت حقوقی قبلی ملک تابع آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا (مواد 114 به بعد) یا قانون اجرای احکام مدنی (مواد 114 به بعد) است. در این فرآیند، اصل بر فروش با حفظ حقوق مقدم (مانند رهن مقدم) است مگر اینکه قائم‌مقام قانونی دستور فک بدهد و از محل ثمن، دیون مقدم پرداخت شود. 2) انواع بدهی‌ها و تکلیف بررسی هرکدام الف) بدهی‌های دارای جنبه عینی/تبعه ملک (به‌طور معمول به خریدار منتقل می‌شود مگر فک شود): - بازداشت‌ها و محدودیت‌های ثبتی: استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک. مستند: ماده 22 قانون ثبت، بخشنامه‌های سازمان ثبت درباره استعلامات قبل از تنظیم سند. - رهن و معاملات با حق استرداد: بررسی دفتر املاک و پیشینه ثبتی ملک. در مزایده‌های اجرای ثبت معمولاً حقوق مرتهن مقدم باید از محل ثمن پرداخت و فک رهن صورت گیرد؛ در غیر این صورت، ملک با همان رهن منتقل می‌شود. مستند: مواد 34 و 34 مکرر سابق و