چگونه حدود استفاده و ممنوعیت‌ها را در قرارداد مشخص کنیم؟

در مقام وکیل، برای فروش یا واگذاری حق استفاده از حیاط مشاع (و نه انتقال مالکیت آن)، باید به اصول مالکیت مشاع، حدود اختیارات مدیر/مجمع و قواعد تنظیم قرارداد توجه ویژه شود. نکات کلیدی و چارچوب پیشنهادی قرارداد به شرح زیر است: 1) مبانی قانونی مرتبط - قانون مدنی: - ماده 30 و 31: حق مالک در حدود قانون. - ماده 571 به بعد: شرکت و اشاعه؛ مالکیت مشاع به معنی اشاعه حقوق میان شرکا است. - ماده 582 و 583: تصرفات در مال مشترک باید با اذن و توافق شرکا باشد؛ هیچ شریکی بدون رضایت دیگران حق تصرف مضر یا ناقض حقوق سایرین را ندارد. - ماده 10: اصل آزادی قراردادها؛ تا جایی که مخالف قانون و نظم عمومی نباشد، طرفین می‌توانند توافق کنند. - قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی: - ماده 2 قانون: قسمت‌های مشترک غیرقابل انتقال به طور مستقل هستند. - ماده 3 و 4 آیین‌نامه: نحوه استفاده از قسمت‌های مشترک باید تابع اساسنامه/مصوبات مجمع و رعایت حقوق سایر مالکان باشد. - ماده 6 قانون: اداره امور مشترک با مدیر/هیئت‌مدیره طبق مصوبات مجمع است. - توجه: انتقال مالکیت حیاط مشاع به طور مستقل ممکن نیست؛ اما می‌توان «حق استفاده اختصاصی» را با توافق همه شرکا یا بر اساس مصوبه معتبر مجمع (در حدود قانون) برقرار کرد. 2) اصل کلیدی: تفکیک «مالکیت» از «حق استفاده» - مالکیت قسمت‌های مشترک قابل انتقال انحصاری نیست، اما می‌توان حق استفاده اختصاصی، محدود و مشروط را به یکی از مالکان (یا حتی شخص ثالث