عیوب، بدهی‌ها و بازداشت‌های ملک چگونه مدیریت شود؟

در مقام تنظیم یک قرارداد داخلی برای انتقال سه‌دانگ از یک ملک، مهم‌ترین بخش‌های مرتبط با عیوب، بدهی‌ها و بازداشت‌ها باید صریح، قابل اجرا و با تضمین‌های کافی پیش‌بینی شوند. در ادامه، چارچوب عملی و مواد پیشنهادی قراردادی را با اشاره به قواعد حقوقی مرتبط ارائه می‌کنم. این متن الگوست و باید متناسب با مورد خاص شما و اسناد ملک اصلاح شود. 1) استعلام‌ها و بررسی‌های مقدماتی (پیش‌شرط عقد) - تعهد فروشنده به ارائه مستندات: - اصل و تصویر سند مالکیت رسمی و آخرین وضعیت ثبتی ملک (پرینت از سامانه ثبت من/ثبت آنی یا گواهی اداره ثبت). - پایان‌کار شهرداری، گواهی عدم خلافی (برای املاک شهری)، صورت‌مجلس تفکیکی (در آپارتمان‌ها)، نقشه UTM در صورت نیاز. - قبوض و مفاصاحساب‌های شارژ ساختمان، عوارض شهرداری، مالیات نقل‌وانتقال، آب، برق، گاز و تلفن تا تاریخ مبایعه. - شرط تعلیقی/فسخی: - انجام و اخذ استعلام ثبتی به‌روز دایر بر عدم بازداشت/رهن/تأمین/معارض تا تاریخ تنظیم سند رسمی، شرط صحت و ادامه قرارداد قرار گیرد. در صورت کشف بازداشت، رهن یا حق تقدم معارض که قابلیت فک فوری ندارد، خریدار حق فسخ و مطالبه خسارت دارد. - مبنای قانونی: ماده 362 ق.م (آثار بیع)، مواد 355 و 356 ق.م (تخلف از اوصاف و حدود)، ماده 190 ق.م (شرایط صحت)، مواد 221، 222، 226 ق.م (مسؤولیت عدم انجام تعهد)، ماده 22 قانون ثبت (اعتبار ثبت رسمی). 2) تصریح سهم مورد انتقال و وضعیت حقوقی آن - موضوع معامله: انتقال قدرالسهم مشخص (سه‌دانگ از شش‌دانگ) از پلاک ثبتی ... بخش ... با ذکر شماره سند، مفروز/مشاع بودن، طبقه/واحد در آپارتمان و قدرالسهم از عرصه و مشاعات مطابق صورت‌مجلس تفکیکی. - در صورتی که ملک مشاع است، اعمال حقوقی و تصرفات مادی پس از معامله تابع مقررات اشاعه است (مواد 571 به بعد ق.م). برای انتفاع اختصاصی از واحد معین، حتماً مستند تفکیکی و تعیین سهم اختصاصی و مشاعات در قرارداد ذکر شود. 3) عیوب (کشف عیب و ضمان) - تعریف عیب: هر نقص مؤثر در ارزش یا منفعت مورد معامله که عرفاً