چه عواملی در تعیین ضرایب اثرگذارند؟

راهنمای عملی محاسبه قدرالسهم در مجتمع‌های مسکونی و تجاری و عوامل مؤثر در ضرایب 1) مبانی قانونی - ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها و مواد 1، 3، 4 و 10 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 1347 و اصلاحات بعدی): مبنای محاسبه سهم هر واحد از قسمت‌های مشترک و هزینه‌ها را مشخص می‌کند. اصل کلی: قدرالسهم هر واحد از عرصه و مشاعات، تابع سهم اختصاصی آن واحد است؛ در هزینه‌ها، اصولاً مساحت ملاک است مگر آنکه مصرف/منفعت متفاوت یا توافق خلاف وجود داشته باشد. - ماده 4 آیین‌نامه: در صورت نبود توافق، مخارج قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت قسمت‌های اختصاصی هر واحد است، مگر آنکه از برخی هزینه‌ها برخی استفاده نکنند یا میزان استفاده متفاوت باشد (در این صورت ضریب‌بندی مجاز است). - ماده 10 آیین‌نامه: امکان تصویب «نظام‌نامه/اساسنامه داخلی» در مجمع مالکان برای تعیین ضرایب و روش محاسبه. 2) تعریف‌های کلیدی - عرصه: زمین ملک. قدرالسهم از عرصه معمولاً در سند تفکیکی یا صورتمجلس تفکیکی درج می‌شود و تغییر آن نیازمند تجدید تفکیک/توافق رسمی همه مالکان است. - اعیان اختصاصی: بنای مخصوص هر واحد (متراژ مفید/اختصاصی). - مشاعات: بخش‌های مشترک (راه‌پله، لابی، تأسیسات، پشت‌بام و...). قدرالسهم از مشاعات تابع نسبت مساحت و گاه ضریب کاربری/استفاده است. - قدرالسهم: سهم هر واحد از عرصه و مشاعات؛ در اسناد ثبتی غالباً به صورت «دانگ/سهم از کل» یا نسبت کسری درج می‌شود. 3) روش عملی محاسبه قدرالسهم از عرصه و م