در مشارکت در ساخت چگونه قدرالسهم طرفین تعیین می‌شود؟

پاسخ کوتاه: قدرالسهم هر طرف در مشارکت در ساخت، اولاً تابع توافق قراردادی است و ثانیاً در چارچوب ضوابط شهرسازی، مساحت قابل ساخت، ارزش زمین و هزینه‌های ساخت تعیین می‌شود. در عمل، سهم‌بندی یا بر مبنای نسبت «ارزش روز زمین» به «هزینه‌های کل ساخت» یا بر مبنای «درصدی از زیربنای مفید/قدرالسهم از عواید فروش» تنظیم می‌گردد. برای پیشگیری از اختلاف، باید فرمول روشن محاسبه، مبنای قیمت‌گذاری، زمان‌های تسویه و تعدیل‌های احتمالی در قرارداد تصریح شود. راهنمای عملی مرحله‌به‌مرحله 1) احراز حقوق و ضوابط: - استعلام سند و وضعیت ثبتی ملک (سند مالکیت، بازداشت/رهن، حدود و حقوق ارتفاقی) طبق قانون ثبت و آیین‌نامه‌های ثبتی. - اخذ ضوابط طرح تفصیلی و پروانه ساختمانی احتمالی از شهرداری (ماده 100 قانون شهرداری و مقررات ملاک عمل شهرسازی). این ضوابط، تراکم، تعداد طبقات، سطح اشغال، عقب‌نشینی، پارکینگ و کاربری را تعیین می‌کند و مستقیماً بر زیربنای مفید قابل تحقق اثر دارد. 2) برآورد ظرفیت اقتصادی پروژه: - محاسبه زیربنای ناخالص قابل ساخت، زیربنای مفید فروشی/سکونتی، مشاعات و پارکینگ. - تعیین کیفیت ساخت توافقی (لیست متریال، تأسیسات، نما) چون بر هزینه ساخت اثرگذار است. - برآورد هزینه‌های مستقیم ساخت و هزینه‌های غیرمستقیم: عوارض و حقوق شهرداری (تراکم/مازاد، تغییر کاربری)، مالیات و بیمه، هزینه‌های مالی و اداری، هزینه مشاعات و محوطه‌سازی، مشاورین و نظارت، ا