اگر ملک غیرقابل افراز باشد چه می‌شود؟

خلاصه پاسخ: - اصل بر بقای مالکیت مشاع پس از فوت و انتقال سهم‌الارث به وراث است. - اگر ملک غیرقابل افراز باشد، راه قانونی «تقسیم به طریق فروش» از طریق دادگاه و اجرای ثبت/اجرای احکام است. - فروش قهری از طریق مزایده انجام می‌شود و ثمن بین شرکا/وراث به نسبت سهام تقسیم می‌گردد. - امکان فروش توافقی میان همه شرکا نیز وجود دارد؛ اما مخالفت حتی یک شریک، مانع فروش توافقی است و باید به فروش قضایی رجوع کرد. توضیح گام‌به‌گام و مستند: 1) وضعیت مالکیت پس از فوت شریک - با فوت یکی از شرکا، سهم وی به وراث منتقل می‌شود (مواد 867، 868 و 875 قانون مدنی). از این پس، ملک همچنان مشاع است و وراث قائم‌مقام متوفی در همان سهم می‌شوند (ماده 30 و قواعد قائم‌مقامی). - هر شریک/وارث حق تصرف مادی در کل مال را ندارد مگر با اذن سایرین، ولی حق مطالبه تقسیم مال مشترک را دارد (ماده 589 قانون مدنی). 2) درخواست افراز یا گواهی غیرقابل افراز بودن - اصل: هر شریک می‌تواند هر زمان تقاضای افراز کند (مواد 589، 591 قانون مدنی). - مرجع صالح: - اگر ملک دارای سند رسمی تک‌برگ/دفترچه‌ای و جریان ثبتی خاتمه یافته باشد: اداره ثبت محل ملک مرجع نخستین برای افراز است (ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357). - اگر ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد یا اختلافات حقوقی ماهوی مطرح باشد: دادگاه عمومی حقوقی صال