در تنظیم مبایعه‌نامه چه نکاتی باید درج شود؟

در مقام یک وکیل، برای فروش ملک مشاع پس از فوت یکی از شرکا، باید هم وضعیت حقوقی مالکیت و ارث را شفاف کنید و هم مفاد مبایعه‌نامه را دقیق تنظیم نمایید تا از بطلان یا مشکلات ثبتی و قضایی پیشگیری شود. نکات کلیدی: الف) وضعیت حقوقی پیش از تنظیم مبایعه‌نامه - احراز مالکیت و حدود سهم‌ها: - استعلام و بررسی سند مالکیت (شش‌دانگ/مشاع) و قدرالسهم هر شریک. - در صورت فوت شریک، احراز وراث از طریق گواهی انحصار وراثت (طبق قانون امور حسبی) و تعیین سهم‌الارث هر وارث مطابق مواد 861 به بعد قانون مدنی. - تعیین نمایندگی وراث: - اصل بر این است که هر وارث فقط نسبت به سهم‌الارث خود حق انتقال دارد (مواد 30 و 31 قانون مدنی). انتقال کل سهم مورث فقط با امضای کلیه وراث یا از طریق وکالت/ولاية/قیومت معتبر ممکن است. - اگر یکی از وراث صغیر یا محجور است، فروش سهم او فقط با رعایت مقررات ولایت یا قیومیت و اخذ اجازه دادستان/مرجع صالح امکان‌پذیر است (مواد 1180، 1181، 1184، 1187 قانون مدنی و مواد مرتبط قانون امور حسبی). - افراز یا فروش: - اگر قصد فروش کل ملک مشاع است و همه شرکا/وراث همراه نیستند، باید به مقررات افراز (قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین‌نامه آن) توجه کرد. در صورت غیرقابل افراز بودن، فروش از طریق مزایده به دستور مرجع صالح انجام می‌شود. در غیر این حالت، هر شریک فقط می‌تواند سهم مشاع خود را بفروشد (ماده 583 قانون مدنی). - استعلام‌های ثبتی و بازداشتی: - استعلام از اداره ثبت/سامانه استعلامات جهت توقیف، رهن، بازداشت، حقوق ارتفاقی، طرح‌های شهری، پایان‌کار/عدم خلاف (برای آپارتمان‌ها مطا