نقش سند رسمی و پیش‌ثبت حقوق پیش‌خریدار چیست؟

پاسخ بر مبنای حقوق ایران (با ارجاع قانونی) 1) اصل موضوع - پیش‌خریدار طرف قراردادِ «پیش‌فروشنده» (معمولاً سازنده یا مالک) است. اگر بین مالک زمین و سازنده قرارداد مشارکت در ساخت یا وکالت‌نامه‌ای وجود داشته و بعداً آن قرارداد فسخ شود، پرسش اصلی این است که حقوق پیش‌خریدار چه می‌شود؛ به‌ویژه اگر او با سازنده قرارداد بسته باشد، نه با مالک اصلی. 2) چارچوب قانونی اصلی - قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 و آیین‌نامه اجرایی آن: مهم‌ترین مقررات حمایتی از پیش‌خریداران. - مواد 22، 46، 47، 48 قانون ثبت اسناد و املاک: نقش سند رسمی و اعتبار آن. - قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی (از جمله مواد 190 به بعد، 219، 220، 221، 231، 238، 239، 362، 365 و 371): آثار تعهدات و انتقالات، بطلان یا فسخ. - مقررات انتقال مال غیر و کلاهبرداری در صورت فقدان اختیار قانونی سازنده. 3) لزوم تنظیم سند رسمی پیش‌فروش و آثار آن - به موجب ماده 1 و 3 قانون پیش‌فروش ساختمان 1389، انعقاد قرارداد پیش‌فروش باید به‌صورت «سند رسمی» نزد دفترخانه، بر مبنای مدارک از جمله: پروانه ساختمان، شناسنامه فنی، نقشه‌ها، بیمه‌نامه، و تصریح حقوق و تعهدات طرفین. - ماده 22 قانون ثبت: مالکیت نسبت به املاک ثبت شده فقط با «ثبت رسمی» در دفتر املاک به رسمیت شناخته می‌شود. در پیش‌فروش، هن